云南商品房去化放缓，库存大增！

云南省统计局日前发布的统计半年报显示，今年1-6月，云南省商品房销售面积1336.34万㎡，同比减少7%;与全国商品房销售面积-5.3%的同比减幅相比，西南一隅的云南省反倒是比全国扩大了1.7个百分点。

放眼全国，多地商品房去化放缓，云南放缓速度尤其明显。

截至6月末，云南省商品房待售面积为2374.12万㎡，同比增长41%。

云南省统计局发布的楼市半年报数据

我们来看看统计局对“商品房待售面积”概念的解读。

商品房待售面积，指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。

简而言之，就是云南省往年至今年6月底竣工未售出的商品房面积为2374.12万㎡，该数据并不包括2021年至今增加的商品房预售面积以及延期交付未能售出的商品房。

如果按照现行半年去化1336.34万㎡的去化速度，2374.12万㎡的商品房待售面积至少需要10.65个月方能消耗完;如果再加上累加的商品房预售面积(未竣工)在内，这个库存量相当庞大了。

今年1-6月，全国商品房待售面积同比增长17%，同期云南省商品房待售面积同比增长41%。云南比全国整整高出24个百分点。

也就是说，国内多地商品房普遍不好走货(难+)，云南省的难卖程度属于加量级(难++++);当全国商品房库存有增加趋势时，云南商品房的库存量要更突出。

显然，商品房去化慢、库存大增，直接导致市场观望氛围加重，这也包括开发商。

数据显示，今年1-6月，云南省房地产开发投资完成额为1134.92亿元，同比减少33%。

开发商亦放缓了新项目或是后续项目的开发进度。今年1-6月，云南省商品房新开工面积1282.08万㎡，同比减少17.4%。

不开发、少开发，成为一些开发商“躺平”的常态动作。除此之外，开发商对曾经表现出来的拿地热情，2023年上半年的表现是：要么陡然大降，要么兴趣全无。

依旧是土地购置费数据“出卖”了这一切。今年上半年，云南省土地购置费收入为96.91亿元，同比减少31.8%。这其中，有多少土地购置费收入是国企在托底?又有多少仅是账面上的数据?

不妨以昆明市为例。今年上半年昆明涉宅用地成交面积约498亩，成交金额34.65亿元。其中，国企安居集团68.3亩住宅土地，成交价约10.9亿元。在昆明，约1/3的住宅土地购置费，系国企贡献。

从另一个层面而言，各路开发商2018-2019年在云南表现出来的拿地热情，从2021年起就持续放缓，到2023年上半年基本消耗殆尽。

结合国家统计局数据看，今年上半年云南省商品住宅市场的投资额、去化面积亦同步大幅下挫。今年1-6月，云南省住宅投资额836.59亿元，同比减少34.18%;住宅投资额约占房地产开发投资完成额的73.7%，曾是“香饽饽”的住宅市场，也是“寒气”一片。

随着市场观望氛围加重，人们更倾向于购买兑现力更强的现房商品房。上半年，云南省现房商品房销售面积393.99万㎡，同比增加40.73%;商品房期房面积942.36万㎡，同比减少18.53%。

今年前五月，云南商品住宅销售面积一度出现小幅攀升态势，到了6月份，商品住宅市场去化面积开始掉头向下。

今年1-6月，云南省商品住宅销售面积1151.49万㎡，同比减少4.46%，其中，现房商品住宅销售面积289.89万㎡，同比增加52.01%;期房商品住宅销售面积861.6万㎡，同比减少15.08%。

当市场遇冷，如果置业者非要在期房和现房中选择，那么现房住宅吸引力明显更强。