如何看待一个地块是否具有投资价值?

近日，小编在网络上看到个话题：如何看待一个地块是否具有投资价值?

针对这个话题，小编认为评判标准主要有以下几点：“看地块政府规划、看地块地段天然禀赋、看地块投入产业出、看房地产开发商自身经济实力”。房地产项目主要分二类：一类“地产项目”;别一类“文旅项目”。根据小编对房地产行业、对选地块项目理解，下面跟大家聊一下个人观点，仅供参考：

一、看地块政府规划

[地产项目]：该地块是不是在政府规划重点打造开发区域。如未来城市中心或CBD中央核心商务区。有时一个城市，城东和城西城市面貌差别很大。比如宁波江东区和江北区城市建设发展程度，就让人感觉相差好几年。一个地块如处于政府重点规划区域之中，就已经成功了一半。

[文旅项目]：政府规划跟地块项目本身定位是不是契合，从事房地产行业同行都清楚，一个地块，政府在上位规划都给你这地块做什么产品大方向定位好。比如文旅项目，政府想要打造主题或主线都定好，投资商只能在这基础上开发打造，否则就难批。

二、看地块地段天然禀赋：

[地产项目]：一个中心地段位置地块，就意味着生活配套完善，未来升值空间可期。一个偏地段就意味着开发楼盘卖不上好价钱。同一个城市、同样建安成本，就因为地段区域不同，房价收益千差万别。比如：宁波江东区和江北区土地价值相差很多，导致江东和江北房价差很多，客户买房喜欢度大多偏向江东区。地产项目天然禀赋在地段。

[文旅项目]：天然禀赋在于地块周边是否集聚“旅游度假养生资源元素”。比如地块在旅游景区旁边、周边有山体、有湖、有田园、有森林公园、有海等。这是打造一个好文旅项目先决条件，如果一味靠人工造景，这就毫无天然禀赋可言，那打造出来是硬生生的景，那这文旅项目是没有生命力。要想打造一个好文旅项目，具备三个先决条件：一个项目本身具有天然禀赋;二导入当地地域文化精髓;三;植入适合地块独特或百玩不厌人气旺盛特色景观点文旅项目。

三、看地块投入产出比：

一个地块值不值得开发，“投入产出比估算“很重要。这是投资商重要决策依据之一。

[地产项目]：开发产品，全部楼盘+商业配套，建议采用”倒推估算法“。比如：目前这地块所在区域，楼市房价卖多少每平方米，而该地块经你投资估算后，有无大赚着。如果有就可开发，如果估算下来赚少，建议慎重考虑。地产项目常规房价构成估算：拿地楼面价+建安成本(含装修)+市政景观大小配套费+开发报建费+财务经营管理费用+不可预见费用+预期利润。地产项目属于短期收益项目，估算准确度比文旅项目要高。

[文旅项目]：开发产品，部分楼盘(或商业配套)+旅游景点，这跟文旅项目所在区域有关，有的在海边文旅项目允许配一定比例楼盘房子卖，有的山边文旅项目大多没有配。文旅项目”投入产出比“估算有一定难度，因为不确定因素太多，比如：旅客门票收入、景区酒店住宿收入、景区游玩消费收入、淡旺季行情、这些都是不可控因素，另外文旅项目相对投资回收期长，对开发投资资金要求较高。所以想做文旅项目，首先客观衡量打造文旅项目卖座程度;其次考虑自身经济能承受最低极限;最后是基于对旅游市场信心。

四、看房地产开发商自身经济实力：

如果实力不允许，即使能有大目标项目，也做不下来。须引进战略投资合作单位，做事量力而行很重要，否则就变成自不量力!最好根据自身经济实力找一个适合自已开发项目，说通俗一点就是把控住，驾驭得了项目。

地产项目和文旅项目是完全不同打造手法。会做地产项目，不一定会干文旅项目。地产项目针对目标客户比较集中，大多是该城市刚需，少部分外省投资客。而文旅项目目标客户面对是全国市场客户。而且要想打造好文旅项目，需要高薪聘请专业文旅操盘团队才行。