从中小城市购物中心租金指数看商业地产市场发展

　　11月9日，由中国指数研究院作为主办方之一的“第三届全国中小城市商业创新发展论坛”于浙江宁波举行。会议聚焦商业地产在中小城市的健康发展，探讨与分享行业热点与趋势，致力于为各类在中小城市开展商业地产相关业务的市场主体提供一个合作与交流的平台。 会上，中国指数研究院常务副院长黄瑜女士，分享了《从中小城市购物中心租金指数看商业地产市场发展》的主题演讲。

　　非常荣幸成为全国中小城市商业创新发展论坛的主办单位并进行主题分享。中国指数研究院在过去的20多年，致力于通过数据和房地产行业各个领域、各个细分市场的指数来进行市场的研究和追踪市场的变化，为整个房地产生态链上的企业提供全方面的支持服务。

　　本次，在中小城市消费升级和商业市场发展的背景下，中国指数研究院在分析总结历年商业地产领域研究经验的基础上，启动了中国中小城市购物中心租金指数的研究和编制。根据全国重点中小城市典型优质购物中心首层在租商铺样本的调查数据，2019年中国重点中小城市购物中心租金水平整体稳中趋涨，样本平均租金为6.5元/平方米·天，同比上涨1.52%。

　　从市场表现来看，中小城市商业营业用房开工、销售面积同比下降，但线下消费升级提升商业市场活力，为市场带来机遇。在新建商业营业用房市场方面，2019年1-9月，三四线及以下城市商业营业用房新开工及销售面积分别同比下降4.2%、13.2%;华东地区中小城市商业营业用房新开工及销售面积较大，市场表现活跃。而在消费市场方面，2019年以来，线下零售回暖趋势明显，零售企业业绩有所改善;同时，在城镇化率提升的背景下，中小城市消费总量增长与消费结构升级为商业地产发展带来了新机遇。

　　在中小城市商业发展机遇下，重点样本企业优化布局，强化产品运营，强强联合推动规模增长。在布局方面，新城控股等商业地产代表企业重点布局经济活跃度高、消费能力强的华东地区中小城市。从拿地情况来看，2017年至今，商业地产代表企业在三四线城市商办用地拿地规模占比超6成，显著高于一、二线城市。在产品定位与产品运营方面，坚持以市场和消费者需求为导向是项目规划和定位的前提，商业地产代表企业精准定位消费客群，通过丰富的业态类型和多元的品牌组合，打造一体化产品形态。商业地产企业一个很大的变化是通过数据技术赋能商业地产，包括新城控股、万达商管等企业都用大数据来追踪消费者行为，并以此来进行产品业态和产品运营的调整。在文化塑造方面，兼具当地文化和商业特色的体验式消费逐渐成为中小城市商业地产发展的关键要素。而在行业整合方面，商业地产代表企业强强联合，优势互补，龙头企业布局规模持续扩大。

　　通过对指数、市场、企业研究之后，我们对未来中小城市商业地产市场进行了四点趋势预判。第一，未来几年，华东地区仍然将引领中国中小城市商业地产市场发展。这得益于华东地区经济发达、消费能力强、商业市场繁荣，以及最近几年华东地区住宅市场的率先发展。第二，在消费者需求变动推动下，一站式的大中型购物中心和小而美的主题型购物中心正成为商业地产龙头企业在中小城市商业项目定位的主要方向。第三，为了更好的建立与消费者的情感联系，文化IP的塑造正逐渐成为中小城市商业项目运营的关注点，而数字科技的赋能则是购物中心实现效率提升、增强购物体验的重要技术手段。第四，在三四线城市商办用地供给过剩的背景下，商业项目运营的作用更加凸显，轻资产模式将成为商业地产企业扩大规模的重要方式。