1至10月楼市调控近400次 楼市“拐点”初现？

据数据统计，截至10月初，年内累计房地产次数更是接近400次，比去年同期增加8成。9月单月，全国各类型房地产调控政策发布次数高达70次。今年9月，虽然类似“930新政”的集中式调控政策并未出现，但各地发布的调控措施仍然密集。9月以来的一系列市场表现，都有可能预示着“拐点”的出现。

从政策类型上看，以治理市场乱象为主的做法占据多数，这也体现出现阶段楼市调控“打补丁”、“管秩序”的特征。

多家机构指出，今年的楼市“金九”明显褪色，“银十”开局亦不佳，市场正出现阶段性低点。到11月和12月，房企有可能出于年度业绩的需要进行“以价换量”。

这是自6月底监管层布局以来，各地治理房地产市场乱象行动的延续。

分析人士普遍认为，由于前阶段政策执行并不严厉，这些查漏补缺的措施对市场的稳定能起到积极作用。但同时，也有市场人士认为，政策力度不宜进一步收紧，以防市场过度降温。

政策“打补丁”、市场“管秩序”

地产机构表示，最近两个月来的楼市调控政策，有两个主要的特点。政策“打补丁”、市场“管秩序”。

公开信息显示，9月以来，多部门联合开展专项行动，打击房地产领域侵害群众利益违法违规行为，治理房地产市场乱象。

与之有关的约谈也在推进，比如，8月17日，海口、三亚、烟台、宜昌、扬州以及长沙7家违规房产中介被约谈，住建部要求地方政府把稳地价、稳房价、稳预期的主体责任落到实处。

此前的8月16日，湖北省住建厅会同省国土厅、人行武汉分行要求各城市政府切实担负起稳地价、稳房价、稳预期的主体责任。并约谈了武汉、黄石、十堰、襄阳、宜昌、荆门、鄂州、黄冈、随州、仙桃等10个城市，

另一个特点在于，对租赁市场的重视程度提高。以北京为代表，多个城市在8月份针对房租上涨发布政策，约谈部分长租公寓机构。

这些政策大都源于监管层在今年6月的一次部署。6月底，七部委宣布于2018年7月初至12月底，在北京、上海、广州、深圳等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动，重点打击投机炒房、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业和虚假房地产广告等四个方面。

随后，对市场乱象的整治范围迅速扩大，全国大部分市场异动的城市都加入其中。

中原地产首席分析师张大伟10月12日发表看法：虽然楼市调控政策不断出台，但房价继续上行，使调控政策的边际效应持续递减。而地方政府事实上执行的政策，对房地产依然是“喊打超过真打”。因此，此轮的调控，对房地产市场的稳定将有积极推动作用。

根据国家统计局数据，今年7月和8月，全国70城市的房价呈全面上涨态势。其中，自3月以来，新房和二手房价格环比涨幅均连续6个月扩大。

房价出现调整端倪

或许是政策的约束起到效果，从9月开始，市场调整逐渐展开。

9月下旬，泰禾合肥院子某个户型降价4000元/平方米促销，随即引来老业主集体维权。一些老业主在售楼处拉起横幅，抗议泰禾的调价行为，并提出退款等要求。当月早些时候，长沙、杭州也先后出现因降价而引发的业主“维权”行为。

相比因直接降价而导致“维权”，在市场下行期，开发商推出变相的价格策略更为常见。如8月末，恒大全国在售住宅楼盘打出了全部89折优惠的广告，首付款也可以分期支付，最低首付仅需5%。

中粮也于9月末启动全国范围内的“购房节”，对近万套房源推出优惠折扣，涉及16个城市66个项目。

面对恶劣的市场环境，9月22日，万科集团董事长郁亮在万科南方区域月度例会上也指出，房地产行业真正的转折点已来，楼市的需求急剧消失，开发商面临去化压力。

9月末，万科更是在秋季例会上喊出“活下去”的口号，似乎预示着市场寒冬将至。

中金公司在10月8日的一份报告中指出，在楼市调控的持续高压下，购房人的观望情绪正在加深，并导致市场的去化率大幅下滑。未来房价仍有可能延续疲弱走势，但全国层面并不具备房价普降基础。 但该报告同样提示，存在“地产调控政策超预期加码”的风险。

这种风险在一定程度上被兑现。当天的国务院常务会议提出，“商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策”。

对于库存规模相对较大、前期房价上涨较快的三四线楼市来说，显然是利空消息。

多数分析人士认为，从现有的基调来看，调控政策基本没有放松的可能，还有加码的风险。上海易居研究院副院长杨红甚至认为，房地产调控的政策面需要稳下来，不宜进一步加码收紧，“以防过犹不及，导致市场过度降温”。

今年的楼市“金九”明显褪色，“银十”开局亦不佳，市场正出现阶段性低点。9月以来的一系列市场表现，都有可能预示着“拐点”的出现。房企有可能出于年度业绩的需要进行“以价换量”