百城房价连续11个月破万！三四线城市会如何？

三四线城市的未来房价有很强的不确定性，暴涨、暴跌皆有可能。那么，在人口红利消失、棚改政策改变以后，二线以下城市的房地产是否还能继续高歌猛进?

当前100城房价已保持连续11个月超过1.2万元的均价水平， 三四线城市房贷明显增长。

8月30日，易居研究院发布今年7月百城房价报告，易居监测的100个城市新建商品住宅成交均价为12809元/平方米，环比增长1.2%，同比增长8.6%。此外，1-7月份房价上涨的城市数量分别为61、72、66、69、77、74和80个，数据上可以看到总体房价上涨的城市数量是在增加的。从城市排行来看，当前房价上涨的城市中，部分三四线城市上涨过快，已经开始实行相应的调控政策来遏制房价上涨。

7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，有65个城市新房价格环比上涨，上涨城市数量达到高点。近期楼市行情依然持有一定的热度。但是，从7月末中央政治局会议和8月初住建部会议传递出的信息来看，预计房价在“金九银十”期间出现大面积上涨的趋势将会减弱，控制房价上涨将成为各地短期调控的重点。

7月，100个城市新建商品住宅成交均价中，一线、二线、三四线城市分别为41965、13610和10586元/平方米。对此类价格进行区间划分，一线城市4万元以上均价水平持续了16个月，二线城市1.2万元以上均价水平持续了13个月，三四线城市1万元以上均价水平则持续了11个月。值得注意的是，一线城市在2018年1月房价创下了新高，即为42607元/平方米，随后月份则总体处于下滑态势，这与调控政策是密不可分的。

目前房价突破两万元的城市共有11个，大概每月有70%比例的城市房价是处于上涨转态。

据统计显示，目前全国房价突破两万元的城市共有11个，包括深圳、上海、北京、厦门、和三亚等地。

2018年7月，100个城市中相比6月份的74个有所增加。房价环比上涨的城市数量为80个。对比2018年前7月的房价上涨城市数量，可以发现，1-7月份房价上涨的城市数量是在增加的。简单做个平均，大概每月有70%比例的城市房价是上涨的。

2018年7月，100个城市中，包括宜昌、金华和北海等城市房价同比增幅较大，增幅分别达到了48%、42%和40%。这也和此类城市楼市交易比较火爆的因素有关。而在房价同比下跌排行中，香河、大厂、廊坊等环京城市房价下跌最明显，跌幅分别达到了29%、27%和25%。

中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组对比了141个样本城市，2018年4月，西双版纳、咸阳、南充、乐山等城市进入房价环比涨速前10位。同期房价中位数过万的55城中包括佛山、泉州、金华、昆山、漳州、南通、张家港、中山、沧州、泰州、衢州、保定等三四线城市。

房企半年报收官： 31%企业利润同比上涨翻倍，原因在于很多中小城市房价起来了。

房企半年报发布已经接近尾声，从数据上看，房地产行业迎来财务数据最好的半年。数据显示，在已经发布年报的126家A股上市房企中，净利润同比翻倍的企业占到39家，占比高达31%。

其中包括世荣兆业、中交地产、国创高新、我爱我家、万通地产、长春经开、广宇发展以及新湖中宝等17家企业上半年净利润涨幅高达200%。

业内人士分析，很多中小城市房价起来了，很多都是翻倍上涨，所以销售方面非常好。这几年很多城市房价至少上涨了3000元以上，这部分其实都带来很大的利润。很多中小城市的房企，都享受了这一波红利。

三四线城市房价上涨的三大原因。

一是政府的政策宽松。在过去两三年，三四线城市的棚户区改造和货币化安置，释放并催生了不少三四线城市的购房需求;二是城镇化的持续推进，三四线城市本地的部分刚需和改善型需求;三是一二线城市限购后的溢出效应。由于一二线城市政策调控，从2017年开始一二线城市的房产成交量就出现了明显的下滑，很多在一二线城市工作生活的人选择回家乡买房，一些投资人、炒房客也纷纷转战三四线城市。

三四线城市房价上涨是否有持续性?

棚改政策出现了调整，审批权由地方收归中央。国开行相关部门负责人在接受新华社采访时表示，合同审批权限仍在分行，不存在总行上收棚改贷款合同审批权限的情况。但按照国开行规定，贷款合同审批由总行、分行按照职责分工，共同把关。信贷权限虽然在分行，但是要求已经严很多了。如以前满足规定的前三条，地方政府就可以拿到低息贷款，但现在可能要满足十条规定才行。

同时，三四线城市的城市化提速是基础因素。我国仍处于城镇化中期，三四线城市的城市化率仍然较低。近年来，随着交通基础设施的改善和产业的内移，三四线城市进入城市化提速阶段，吸引当地农村人口以及外出农民工回流。在收入提高下，农村居民结婚和子女入学更倾向于进城，对三四线城市住房形成需求。

从这个意义上说，三四线城市房价不存在继续暴涨暴跌的基础，棚改货币化虽然收紧，但并非一刀切。同时，三四线城市的城镇化仍在进行过程中。这都是支撑三四线城市房价稳定的因素。

但三四线城市房价具有很大的不确定性，将来可能出现分化。融创中国董事长孙宏斌也在业绩会上表示，未来房企分化会非常严重。他表示，“当前房企比较焦虑，主要有两方面原因：一是布局问题。房企布局了四五线城市，但现在市场又冷得比较快，开发商的压力可能就比较大;二是限价问题。限价以后开发商去年买的地或前年买的地，按照限价卖的话是亏钱的。”

任泽平在企投会年中论坛上发表了主题演讲，其中几句话引人注目，“判断房地产就是一句话，长期看人口、中期看土地、短期看金融”。判断一个城市的房价涨跌，长期自然是人口流入，近十年的楼市不断在证明这一点，哪怕是环境再不堪的城市，只要有源源不断的人口流入，必然会甩开其他城市一大截，房价也自然会跃升一个台阶。但对于中短期来说，土地供给和金融松紧程度，就成了重要的研判指标。也就是说，判断三四线城市房价涨跌的依据，长期来看还得看人口的增长情况。如果想投资，不妨琢磨一下所处城市的人口流动趋势。