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清凉曲靖 避暑胜地曲靖迎来大量“避暑客”下一篇
麒麟区建宁街道:“候鸟”服务站让避暑游客第一时间找到“家”2023年1月份,央行官网发出通知:央行和银保监会决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市,可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。
简单归纳:一个城市若房价持续下降,可以降低购房利率。反之,一个城市如果房价涨了,那就要恢复正常的房贷利率。
也是今年1月份,住建部部长接受央视记者采访时表示:对于购买第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率该降的都要降下来。对于购买第二套住房的,要合理支持。以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持。
显然,政府准备鼓励低首付购房。
不过,中国是个大国,中央出台的政策很难全部都符合各地的实际情况。比如曲靖这个四线小城,对于低首付、低利率反而要谨慎一些。
为什么呢?接下来分房贷利率和低首付这两方面说一说!
一方面:房贷利率
现在的房贷利率计算有些复杂。
从2019年10月8日起,房贷利率=上个月LPR +银行加点
从2022年5月15日起:
首套房贷款利率 =(上个月LPR – 20个基点)+ 银行加点
二套房贷款利率保持不变,继续是上个月LPR + 银行加点
1个基点是万分之一,即0.01%。
LPR是国内将近20家商业银行报出的贷款利率平均值,每个月调整1次(或升或降或持平),当前最新的LPR是2022年12月调整值:1年期LPR3.65%,5年期以上4.3%(房贷利率通常采用5年期以上LPR)。
银行加点不得低于央行或地方规定的最低下限。假如规定不得低于10个基点,那么银行加点就必须在10个基点以上,具体多少由银行自行决定。
银行加点一旦写入了贷款合同,在整个还贷期间都保持固定不变。
于是,在“首套房贷款利率=(上个月LPR – 20个基点)+银行加点”这条计算公式里面,LPR是每个月都会调整的、减去20个基点是央行临时规定的、银行加点是签订贷款合同时约定的。
看出没?房贷利率现在是动态的。运气好,买房遇上低利率。运气欠佳,买房撞中高利率。
但是,这个“运气高低”只是在于你签订贷款合同的那一刹那。在漫长的还贷期间(可能20年、可能30年),只要LPR改变、只要央行的临时规定有调整,你的房贷利率就有可能会发生变化——或降低、或升高。
从这个角度来说,降低房贷利率其实只是一种运气式的心理安慰,是让你买房的时候心里更舒服一些(觉得占了便宜),但在长达20年、30年的还贷时间里,房贷利率到底是高还是低、应支付的房贷利息到底是多还是少,谁知道呢?
因此,如果因为房贷利率降低了就急急忙忙去买房,这个决策是冲动的。
买房,最忌冲动。
另一方面:低首付
低首付最有诱惑力的地方,就是让你花很少的银子就可以买到房子。
但是,低首付不但没有减少房款,而且还直接增加了你未来的债务。所以,如果一昧追求低首付,说不定就掉坑了。
很容易计算的:
比如曲靖目前的高端住宅,毛坯单价多在4500-7000之间。有更便宜的,但超低报价几乎都要求全款,这个不在本文讨论范围内。
现在一套房子通常在100平方左右。取面积100平方、单价6500计算,总房款约65万元。
假设现在的房贷利率是4.9%,计划贷款20年。
那么:
首付20%,需贷款52.0万元,每月还贷3403元。
首付30%,需贷款45.5万元,每月还贷2978元。
首付50%,需贷款32.5万元,每月还贷2127元。
以曲靖的经济环境和普通家庭的正常收入,首付20%每月还贷3403的压力是相当大的。首付50%每月还贷2127的压力相对小了许多。理论上说,要想让未来的生活更加轻松更加有质量,现在买房应该尽量增加首付款、尽量减少贷款额。
也许,这个必须逼迫自己去做。因为新冠疫情三年带来的最大感受,不是生与死,也不是轻症重症,而是“不稳定”三个字。谁能保证贷款买房之后的20年或者30年都能稳稳定定平平安安?
有人也许无奈:我也想首期多付一些呀,但没钱呀。
在这年头,如果买不起房子就干脆先死了这条心,过段时间再说。在不稳定的日子里,房奴比没钱更烦恼、更难受。
责任编辑: qujingadmin
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