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三月房价上涨城市数量明显增加,深圳成亮点市场都在等待4月份的LPR。
4月20日,央行官网如期公布4月份的贷款市场报价利率(LPR),其中1年期下调20个基点,至3.85%,5年期下调10个基点,至4.65%。
均创LPR上线以来单月最大降幅。
降息毫无意外,央行已形成“逆回购+MLF+LPR”调整链条
2019年8月份,LPR正式代替基准利率,到现在已经上线了9个月。其中1年期LPR利率从4.25%降至3.85%,已累计下调40个基点,5年期LPR利率从4.85%降至4.65%,已累计下调20个基点。
本次降息,基本上是毫无意外的,完全符合市场预期。近期的会议也再次明确灵活的货币政策要更加灵活,降息降准支持中小微企业渡过难关。
其中,降息就是指的LPR。
结合央行此前的操作,大家应该能感受逆回购+中期借贷便利(MLF)先行下调,引导LPR利率下行的调整链条。
2月份有过一轮操作,是10个基点,随后的3月份的LPR下调幅度保持一致,5年期减半调整。
3月底又有一轮操作,是20个基点,4月份LPR下调幅度也保持一致,5年期减半调整。
基准利率的时代已经过去了,现在是LPR的时代。
降息或将继续
一季度经济增速录得-6.8%,虽然现在复工复产加快,但要知道,经济是由投资消费和出口三驾马车驱动的,受全球疫情影响,二季度可能才是全球经济增长最差的季度,发达国家经济衰退远比中国严重,出口大幅度受影响。在这种情况下,国内的投资和消费就显得尤为重要。本次疫情相比此前的2008年要更严重,但截至目前为止,宽松力度比前次要更小。
此前的重要会议已经明确,要积极扩大国内需求,提振居民消费,扩大有效投资,比如老旧小区改造,新基建等等,出口也已经开始强调出口转内销。
以上均在相当程度上依赖利率下行,我认为降息仍将继续。其中1年期LPR全年有望再下调20个基点,5年期有望再下调10个基点。
房贷利率完全确认进入下行通道
但自去年8月份以来,5年期LPR已基本保持缓慢下行趋势,从4.85%降至4.65%。5年期LPR利率调整幅度历次都低于1年期LPR利率,这主要是因为5年期主要表现为房贷。因为,当前楼市仍然是以“稳”为主。
照此计算,如果是100万房贷,30年等额本息还款法,月供将减少120余元,总利息成本将减少43398元。
接下来,5年期LPR有望继续下行,房贷利率已完全确认进入下行通道。以基准利率来衡量的话,越来越多的城市首套房贷款利率将重新回到折扣时代。对购房者来说,这的确算得上是好事。
浮动利率更优惠?
央行数据显示,到2019年末,全国个人房贷余额约30万亿,如果加上一季度的新增贷款,妥妥超过30万亿。
就在一季度,还有相当多的人在纠结到底选择浮动利率还是固定利率,那么现在来看,更多人会倾向于选择浮动利率。
以截止2019年的房贷余额总量计算,假设全部30年期,全部选择浮动利率,那么仅仅本次降息,就将节省约4500亿的利息,平均每年约150亿。
从我与网友及身边人的调查来看,超过8成人选择了浮动利率,主要是基于两点考虑,一是房贷不大可能坚持30年还完,5-10年就有一轮换房计划,显然中短期利率下行趋势基本确定,浮动利率更划算,二是普遍认为在经济进入新常态的情况下,增长由高速向中高速,向中速转变的情况下,利率下行是大概率事件。
以上两点都没问题,而我觉得应该再补充一点,那就是中国正在向发达经济体迈进,纵观全球发达经济体近30年的利率走势,下行依然是主基调。我相信中国不会是例外。
今年是不是买房时机?
各地松绑限购的政策基本都是一日游,这说明限购限贷等调控体系不可能松绑。
虽然近期,深圳杭州和苏州等城市出现了一些热点区域过热的情况,但在大部分城市,房地产依然有下行压力。即便在深圳,东部的坪山、龙岗等区域,房企去化也存在压力。
只要管住房票,管住贷款,炒房不大可能大面积反弹,而房贷利率下行则是对刚需实打实的利好,这既支持了刚需自住房需求,又有助于实现房地产平稳健康发展。
平稳健康发展,对当前的房地产市场来说,其意义在于将房地产市场恢复到正常水平,目前全国大部分地区仍然只有疫情前的七八成水平,随着利率的下行,融资成本的下降,购房需求的持续恢复,上半年剩下的这两个多月,房地产市场会加速回暖。
房地产市场回暖,一般经历两个小的过程,第一个过程是,成交量初步回暖,成交价下跌,这个阶段主要是以试探及成交回款的诉求为主,一家开发商降价取得效果,更多开发商会跟进降价,在二手房市场也是如此。
第二个过程是成交量回暖,成交价同步上涨。在这个阶段,一般伴随政策利好,比如这次的利率下行, 市场已经确认回暖加速,普遍看好后市,成交回款依然重要,但越来越多的房企或者二手房东会追求利润和差价,上调价格的意愿很强烈。
房贷利率已完全确认进入下行通道,这种利好谁都看得见。所以,如果是打算买房,我的建议是,尽快看房,早点确定,避免被动。
责任编辑: qujingadmin
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