共有产权发展之年，解决夹心层痛点

　　今年是自北京共有产权房出现以来成交量攀升最快的一年。截止目前，共有产权房建委网备案供应面积为89.34万平米，较2018年全年有所下降，但成交面积却高达161.1万平米，是去年的1.36倍。共有产权房市场成熟度在不断提高，购房客户表现十分积极!

　　从参与共有产权房市场的三方看，客户们从2017年最开始的一脸懵懂，流程小白，盲目申购，到后来的知识扫盲、上手操作、有序选房，可以说随市场发展而获得成长，日渐成熟理性。

　　从政府角度，共有产权房的规范流程不断优化、改进、补充，惠及的人群面越来越大，分配方式也更加灵活，完全符合住有所居、房住不炒、职住平衡的政策初心。对稳定近几年的北京楼市，建立长效机制，立下汗马功劳。

　　从开发商角度，对共有产权房的开发建设也较之过去提高了重视程度。特别是近两年，不仅在建筑规划、户型设计等方面有长足进步，而且连示范区展示和销售组织工作也变得像商品住宅一样专业高效。

　　在这种情况下，用更少的钱买共有产权房正在成为楼市的一种流行。那么，当下北京共有产权房市场呈现出什么鲜明特征和趋势?目前又有哪些热门项目正在出售?11月22日，自媒体“血拼北京楼市”出品人陈博媛、热门小程序“拼房帝”项目负责人黄超、李利利做客《焦点会客厅》，一起和网友探讨一下，北京的共有产权房市场。

　　北京二手楼市量价齐跌，购房者观望情绪浓厚

　　近几年来，北京市建立了“保基本、分层次、广覆盖”住房供应体系，目的是引导居民形成梯级消费理念。通过租赁型、小户型、低租金，满足低收入群体基本住房需求。新住房制度指出，中低收入者继续由政府提供租赁房、公租房，或者提供市场租房补贴，解决其基本住房问题。

　　真正实现“房住不炒”，回归居住需求本质，是包括共有产权住房制度在内所有住房调控政策的初衷。层层“滤网”有效地过滤掉了投资投机者，也让购房家庭更为理性地对待自身的居住需求。

　　谈及现阶段的购房建议李利利表示，首先，有一城一策控制房价的大方向压制，所以各位不用担心房价大涨的事情，但是部分优质房源的价格上调在所难免。

　　其次，绝大多数购房者的恐慌情绪仍在，尽快这一轮调控已经充分揭示了政府对控制房价上涨的能力和决心，但对于北京刚需和改善购房者来说，总价上涨10%，也要攒好几年甚至更久才能赚回来，所以一定会有部分恐慌性需求入场。

　　除非大政策出台之后的两三个月要避开，其他刚需和改善购房者，决心要买就不要犹豫，你永远不知道房价部在哪里。而我们的房价与地价直接绑定，大幅度下降的可能性为0。

　　陈博媛表示，现在北京二手楼市量价齐跌，购房者处于观望期。她表示，现在国家的人口政策和央行降准都表明，房价处于一个下降期，只要我们买房不在小阳春节点上，就不会吃亏;此外，对于那些炒房客来说，现在处于房住不炒阶段，不建议大家炒房。

　　黄超表示，共有产权房面对的群体主要是“中间层”的住房困难群体，“中间层”的概念涵盖比较广泛，以北京为例，其涵盖所有无房家庭，同时也包括非户籍的“新北京人”。对于他们来说，共有产权房是一种保障，即使买不起高价商品房，也可以在北京有房可住，也可以拥有更好的生活，更可以在北京感受到“归属感”，这也体现了大保障、大支持的理念和首都的厚德包容精神。

　　价格不再是购房者首要考虑因素，地段户型才是核心关注点

　　现如今，共有产权房在北京购房者中的选择权重也在不断升高，并且占到今年47110套住宅总销量的37%。相当于每100个北京购房家庭中约有37个家庭选择购买共有产权房。

　　从硬件情况来看，大多数共有产权房项目在地理位置、价格设置及房屋品质上下了不少功夫，而这些条件恰恰是申购者最关注的。

　　对于共有产权房的申购家庭来说，发达的公共交通系统是购房者选择房源的重要因素之一，只有这样才能控制通勤的时间成本，生活也会更加便捷。其次，成熟地段在医疗、教育、购物、娱乐等方面能够提供更加优质的服务，更能够成为不动产增值的最大动力。

　　共有产权房面对的主要群体是低收入家庭，过高的房价只会让他们望而却步。相比之下，共有产权房在低成本，高品质上更能够满足申购者的购房需求。

　　以“朝海丰石”四个城区的共有产权房定价为例，其房价是同区域内商品房售价的50%左右，如此吸引人的价格，再加上良好的地段，2017年至今，内城四区先后推出的9个共有产权项目，全部被购房者一抢而空。

　　谈及共有产权房目前市场状况，李利利表示，2019年，北京计划设置共有产权住房用地供应下限60公顷(上半年已成交42.42公顷)。整体来看，北京共有产权住房供给发力迅速，并且后期的土地保障力度较强。

　　我们来看今年的市场环境：今年以来，共产房市场热度逐渐升温。相较前两年的两级分化，从供应上看，已经进入选房环节的31个项目，房源3.2万套，23个项目房源一次销售已全部售罄或基本售罄。

　　早期自住房政策刚实施时，更多购房者只是凑热闹，申购人数多，但弃选率也偏高。如今，共产房申购者都会考虑自己的购房需求和购买能力才会下手申购，对于是否买房、何时买房也比过去有了更理性的思考和判断，这也意味着共有产权房市场日渐成熟。

　　对于购买共有产权房，业主最关注的要素，陈博媛表示，价格不再是业主首要考虑的因素，地段和户型已成为核心关注点。2018年，全市去化率约73%，不同项目分化明显。据统计，朝阳、海淀、丰台和石景山的项目去化率均接近100%，其它区项目的去化率约68%。可见，购房者对于政策及市场的了解程度加深之下，对项目的区位与其自己选择的项目选择更加理智。

　　提到最近热度最高的共有产权项目，黄超表示，10月底刚刚结束申购的位于城区的共有产权项目——中海首钢·金裕雅苑，目前已有超过7000的网申人数，分析原因：共产房的申购人都已经对于市场及共产房的产品认知相对成熟，也不会盲目去“凑热闹”。 共有产权房的区位、价格和品质依旧是购房者最关心的事情。以金裕雅苑为例，从区位上来看，金裕雅苑不仅属于城六区，而且地处石景山新首钢腹地，北距长安街仅1.3公里左右，其价值显而易见。