买房如何兼顾投资自住

　　买房子无非就两个目的：投资和自住。不过现实中总会有一些这样的需求，如果兼顾自住与投资的功能，房子该怎么买?

　　兼顾自住与投资，这是一个比较难回答的问题，因为这是2套逻辑。

　　自住，优先考虑的是上班通勤时间、生活便利性、小孩上学问题等等，再具体点就是考虑楼层视野、通风采光、小区环境、公交班次、超市距离等等。

　　自住，就是要尽可能满足当下的生活所需，同时也要尽量满足未来的生活所需。置换也挺麻烦的，除非手里钱确实不够。

　　比如刚需自住，考虑到价格因素就买了新区地铁口的房子，买的时候认为有地铁就行，周边迟早会发展起来。

　　结果实际上入住后发现，几年内除了地铁，几乎没有什么配套落地。比如当初口头承诺的学校改规划了，小孩马上要读书了等不了;超市和菜市场很远，买菜不方便，吃饭也找不到什么餐馆;入住率太低，小区大部分都是投资，商业难以存活，购物需要去远一点的地方;同样因为人少，公交班次也没多少。

　　因此，自住一定要根据家庭实际情况，考虑到现在以及未来生活便利性的问题。迟迟不落地的规划，一家人真的等不了。

　　最基础的，考虑房子满足短期内自身所需的面积和房间数。对于上班族，特别是需要奋斗的年轻夫妻，自住的逻辑更需要清晰，不要把时间浪费在到通勤的路上。

　　除了考虑上班通勤时间，还要考虑周边生活配套是否能满足现在以及未来所需。也就是在常用生活半径内，尽可能覆盖更多比较优质的学校、医疗资源等等，为未来的小孩考虑。

　　如果自住，选择了配套还不完善的新区，这样的房子升值不见得会差。因为新区各种配套、利好逐渐落地，二手房涨幅甚至比核心区更大，但短期内自住极其不方便，这就和当初的目的相矛盾了。

　　如果资金有限，就尽可能考虑当下的需求，以后再置换。

　　投资，最重要的则是回报率。涉及到租金和涨幅问题。

　　投资，不是从自身需求考虑，而是考虑未来租给谁、卖得谁，尽量满足潜在接盘者的需求，而不是自身的需求。

　　而出租和靠房子升值又是不同的逻辑。买房投资的逻辑比自住还要更加清晰，一不小心，可能就得站岗。

　　用于出租，一般往核心区人流量更大的地方靠。有时地铁站旁边的楼梯房，回报率比公寓更高。

　　而大部分人更在意的是房子本身增值的问题。对于重庆这样各区比较均衡的城市，要想房子大幅度增值，需要尽量满足以下要求：

　　1、区域内有足够的卖点，比如大型商业、地铁、医院等。

　　2、区域内有足够可炒作的地，持续到未来房子出手之时。

　　3、区域有足够好的学校，并且距离足够近。

　　4、看得见规划落地，以合理的价格入手。

　　如果满足前3条，第4条基本都不能满足了。投资的逻辑，就是以合理的价格入手有更多卖点的产品，有时只要有一两个足够吸引人的卖点就能脱颖而出了。

　　结合上面几条投资要点，就会发现新区升值幅度往往比核心区更大，机会也更多，也就是用时间换空间。

　　投资是个很理性的东西，追求的是投入产出比。要么是某板块潜力足够大，价格低意味着初期配套不齐全;要么是在市场不景气的周期内，某个房源的价格足够低，也就是所谓的“笋盘”。笋盘不常有，新区很多。

　　你会发现，投资很多和自住是矛盾的。当利好迟迟不落地，或者全部落地，炒作的因素就消失了。

　　因此投资者，往往需要在规划远远没有落地之前就布局，短时间内也就没什么便利性。

　　从专业投资角度来看，在重庆市场上，要想升值幅度大，房产投资与自住有两大矛盾：

　　1、大环境来看，短期内生活便利性不足

　　2、房子尽可能满足的是别人的需求，而不是自己的

　　自住兼顾投资，可行吗?

　　投资与自住很多时候在思考的逻辑上是矛盾的，但两者又不能完全分开。谁不想房子住了几年还能升值呢?掏空家庭“六个钱包”的房子，没多少家庭愿意把它当成消费品，至少要实现保值功能。

　　自住要考虑到舒适度，投资很多时候要牺牲掉舒适度。两者要兼顾，那么投资收益预期就降低点，考虑到通货膨胀，能做到保值就行了。

　　你想想，买一套房住几年，要想住得舒服，装修要花一笔钱吧，再加上银行利息等等，几年后装修旧了不值钱了，升值的部分还能剩下多少呢?

　　自住，就需要花钱买舒适度。如果自住，牺牲掉舒适度、不愿意多花钱装修，从而换取更高的收益，那也是一种选择。

　　如今强调房住不炒，土地供应端不断降低容积率，从而影响市场上产品形态，其实就是在减少投资属性，让房子回归居住属性。

　　市场上肯定有兼顾自住和投资的优质产品，只不过是凤毛麟角，大多时候内部消化掉了，大部分人连排队的机会都没有。

　　普通人，考虑自住兼顾投资时，就当作自住兼顾保值，至少住几年不会亏，一点小赚还能算是意外之喜。需要用钱时，还能作为家庭最后的保障。

　　最后，买房之前一定要考虑清楚买房目的，随便买套房就能赚钱的时代已经过去了。