“中国房价下跌时间表”靠谱吗？社科院报告两句话给出答案

  　楼市调控在不断深入，住宅市场中买方也逐渐理性，表现在二手房市场上就是买卖交投持续冷清，价格虽然没怎么降，但房产中介生意确实不好做了。这次市场走冷，除了长达3年房价持续上涨而市场本身需要调整外，更重要是是，近期国家初次提出了“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，换句话说，即使未来经济面临下行压力，也不会把房地产这个“夜壶”提起来使用。这正掐中了炒房者的要害。

　　这几天网上传得沸沸扬扬杨的“中国房价下跌时间表”，有一位知名财经博主发表自己的看法，他提到，当前的房价已经达到顶点，虽然说在当前楼市求稳的目标要求下，不会出现快速下降，但随着时间推移，房价将步入下行通道，当然，这个下降也不是一蹴而就的，需要时间。他认为这个时间点大概在2021年以后，为什么是这个时间呢?他援引了经济学家刘陈杰在全球宏观经济形势会上的观点，房地产现在每年14亿平米销量，第一拐点应是退休人口增加的时候，按照测算应该是2021年。

　　那么，这份“中国房价下跌时间表”靠谱吗?社科院报告中的这两句话或给出了很好解释。中国社科院财经战略研究院通过对纬房指数监测分析，以及对住房市场长期跟踪研究认为，“房价上涨预期并未有根本性改变，住房投资投机冲动仍然普遍存在”。这个观点，也写进2019年8月《中国住房市场发展月度分析报告》中。社科院具有官方背景，出具的这份报告，应该说具有可信度。从这两句话中，我们读出了未来楼市什么讯息?未来房价是涨还跌?

　　首先，以保值增值为目的投资需求仍然大量存在。虽然在网上有很多网友留言认为，中国房价实在太高了，泡沫不小，随着老龄化社会到来，房价必将打回原形，日本就是前车之鉴。但在现实生活中，相信我们会发现身边但凡有一些资金实力的人，都想着给孩子买教育房，想换好房子，即使资金实力不足，还想着买小一点的公寓投投资。为什么会这样?货币贬值压力犹在，手中的闲钱越来越不值钱，总想着把钱投出去，证券市场不敢投，其他理财不靠谱，房子以前被验证是靠谱的，未来虽然不确定，但有一个不动产在，心理也会踏实一些。

　　现在提出“房住不炒”，那么普通老百姓以自住兼具保值增值为目的购房算是炒房吗?笔者认为，应该不算，现在世界发达国家即使有房产税和空置税加持，也仍然不能完全挤出房产投资者，何况现在我们在无安全靠谱的投资渠道环境下。我们身边不少人自己已有一套住房，但为了孩子上学，为了子女将来成家用房，即使这套房子以后他们不喜欢，但也可以作为置换的基础，这类购房需求应该还是挺大的，虽然楼市调控，在一定程度上抑制了这部分需求，但着楼市限制逐步退出，买卖走向市场化，这些需求还会释放出来。

　　其次，房价上涨的预期并未得到根本扭转。楼市进入平稳期，我们许多潜在的购房需求进入观望队伍，这部分需求并未消失，反而在许多人看来，市场降温，开发商拿地热情消退，反映在未来1-2年的住房供应或存在减少，在购房需求仍存在的情况下，彼时的供需平衡或进一步失衡，房价仍旧是“易涨难跌”。当然，这几天被刷屏的集体土地入市似乎给不少人以期盼，认为房价上涨的最重要的原因之一就是土地供应不足，而集体土地入市，则为将来房价下跌敲响了警钟。事实真的如此吗?

　　并非如此，因为集体土地性质跟国有土地性质存在根本性的差别。日前，人大法工委杨合庆在回答记者提问时明确表示，集体建设用地入市需要符合工业和商业用途，即使获得集体经营性建设用地使用权之后，也要按照原来规划的用途来使用土地。换句话说，集体土地用来建设的住房只能用于出租，或者作为保障性用房，对商品房市场不会形成根本性的冲击。所以，在城市可开发建设用地越来越少的将来，老百姓对房价上涨的预期会一直存在，也难以扭转。

　　第三，城市化下半场红利继续释放，整体房价没有下跌基础，虽然未来上涨幅度会放缓，但螺旋式前进仍旧是主旋律。

　　一方面，目前城市化率已接近60%，但起码还有10个点以上的中速增长期，按照近几年的城市化速度，大概还需要10-15年时间。近日笔者在与业界的一场交流会上，大家有一个共同认识，未来十多年人口红利逐步减小，但小城市人口流向大城市，经济不发达城市人口流向经济发达城市，非都市圈、非城市群或者边缘性城市人口流向经济发达都市圈和城市群内城市以及中心城市，这将是城市化下半场的主要人口流向，人口净流入地区，城建水平提高，交通一体化形成，域内的房地产将继续享受红利，房产价值还会得到溢价而显著提升。

　　另一方面，决定房价涨跌的另一个重要因素是货币发行。过去10年，2009年M2约61万亿，2018年增加到约182万亿，净增加两倍，2019年上半年大概增加了10万亿，不出意外的话，全年有可能接近200万亿大关。过去1块钱的东西，今年卖3块正常吗?显然符合实际，房子也是如此，仅是同比例扩大而已。在未来，随着经济增速进入“L”型，与之对应的货币增速也会减缓，但仍旧会保持一个较大量。在此环境下，即使受到国内外因素，房价前进的步伐或有所反复，但主旋律仍旧是涨多跌少，易涨难跌。