中心城市家庭收入增长被房价吸走

中国房地产业协会会长、住建部原总经济师冯俊指出，当前中心城市的居民家庭收入增长里有约50%被房价增长吞噬了。他强调，要重视房地产给消费需求端带来的风险。“需求端的风险传达到供给端，供给端的风险会导致整个系统性金融风险。”

“在我们整个经济发展过程当中，如果我们居民的消费都被住房这一件事给占有了，那我们居民的生活怎么改善?生活品质怎么提高?”冯俊在“2019品质升级助力智慧湾区建设高峰论坛”上说。他援引的数据显示，近年来国内个人住房贷款余额占城镇居民家庭收入的比例不断攀升，在2018年达到了78.9%。

对于有专家持中国住房杠杆率比美国低的看法，冯俊认为必须要注意两个事实：第一是中国当前城镇化水平仅为50%，户籍家庭的城镇化水平是42.3%，鉴于农村家庭在城镇买房不能取得贷款，没有抵押品和稳定的收入，因而42.3%城镇居民家庭承担了全部的杠杆率;

第二，从发展水平比较，美国在1978年的时候人均GDP是1万美金(中国当前人均GDP接近1万美元)，当时美国的居民家庭杠杆率不到20%，而中国现在的住房杠杆率比美国当时高了许多。

谈及房地产对居民消费的影响，他以教育、医疗支出为例，指2013年前中国居民教育、医疗支出增长率是两位数，但在2013年后就降为个位数。究其原因，他认为，并不是居民教育、医疗支出增强愿望不强或者教育、医疗成本下降，“实际上就是由于老百姓住房支出的比重占得太大，无力快速增加教育、医疗的支出了。”

“从全国范围来说，房价增长比居民收入慢;但是，从中心城市来说，房价增长比居民收入增长快的多得多。实际上我们中心城市的居民家庭收入增长里面有差不多50%是被房地产、房价增长吞噬了。我们名义上每年居民收入增长8%，实际上有一半是虚拟的房价增长，真正能够用于其他支出的要少得多”。冯俊说。

他认为，防范房地产风险是防范系统性风险的一部分，要重视房地产给消费需求端带来的风险并提前防范，“需求端的风险传达到供给端，供给端的风险会导致整个系统性金融风险。对房地产发展过程当中的风险防范，现在确实要非常清醒的认识了。”

“我们不能在经济发展中靠不断去‘吹泡沫’来维持经济发展，它有一个假设是房价不断的涨，(这样)银行的抵押品不是问题，地方财政不是问题，老百姓也很开心——‘今天睡一觉醒来，明天我的总资产增加了10万元’。但它是虚拟的(增长)，如果哪一天我们房价不涨或者是房价下跌了，我们的风险就产生了。”

冯俊强调，仅依靠价格增长的经济增长没有潜力，真正的财富没有增长，经济实力没有增长，这对国家来说是一个很危险的状态。