云南曲靖不动产登记的问题及解决办法

11月15日，曲靖市人民政府下发《关于曲靖市实施不动产统一登记有关事项的通知》，自2016年11月24日起，曲靖市不动产登记中心正式办理颁发《不动产权证书》、《不动产登记证明》。曲靖市不动产登记中心办理业务近一个月来，一系列问题随之而来：土地信息去哪儿了?谁来补缴土地出让金?土地信息不明确能不能办不动产登记?带着这些问题，笔者到相关部门进行了了解。

近来，曲靖市的刘先生在麒麟区买了一套住宅，房子在10月份做了网签，11月初受理完毕。本想等拿到房本之后再去银行抵押贷款，但是，刘先生在办理不动产登记的时候卡了壳。市不动产登记中心的工作人员说查不到土地信息。刘先生又到了国土局、房管局，查询依旧无果。

无奈之中的刘先生又来到市不动产登记中心，中心无法办理只能让刘先生去找开发商，而开发商又建议刘先生去征收办查询，征收办又把刘先生支到规划局。

刘先生颇为无奈地说：“一个月快过去了，仍没有单位可以给我开出土地信息证明。”

最近在办证过程中，与刘先生经历类似的业主还有不少。为什么公开出售的房子，却查不到相关土地信息?为什么在不动产统一登记制度落地的2016年，曲靖当地市民却在办理不动产登记过程中遇到这样的挫折?事情背后究竟隐藏着什么秘密?以上诸多问题到底要如何解决?

土地信息去哪儿了?

2016年被称为不动产统一登记制度“落地”之年。从国土资源部了解到，截至目前，全国335个地市、2855个县区中，已有170个地市、1451个县市区实施不动产统一登记，分别占比50.7%、50.8%。

但是，在云南曲靖，自从11月24日全面推行不动产登记制度至今,不少曲靖市民在办理过程中遇到了一些坎儿。

1、土地征收手续仍未完成

跟买房者刘先生不同，卖房者徐先生在房屋置换交易中也受到了类似困扰。

2005年，徐先生以商品房的价格购买了位于麒麟区的一套二手房，并取得了国家颁发的商品房房屋所有权证书。交易完成后，对方并没有给到土地使用证。当徐先生去咨询该小区开发商时，对方表示，土地使用证正在办理中。

“由于当时房地产交易以房产证为准，所以也没有追究土地证的事情。”徐先生说。

今年，徐先生通过房产中介公司，找到了买房人，准备把房子卖掉。签合同，买房人申请贷款，房管局过户，一切看起来都还顺利。

徐先生说，如果按照以前的流程，11月底应该发给买房者房产证，但是曲靖市房地产管理局发给购房者的却是一张房产确认单。目前的要求是拿着上述确认单去不动产登记局更换不动产登记证就可以了。

然而，事情的进展并没有想象中那么顺利。徐先生和购房者在不动产登记中心更换不动产证时，竟然没有查询到房子的土地信息，因此也无法办理不动产登记证书。

根据徐先生得到的消息，房子的土地征收手续必须完成才能办理不动产证。土地征收手续要想完成，须小区开发商把相关费用补齐，才能进行下去。

2、开发商未补缴土地出让金

曲靖市某小区胡先生表示，虽然小区已经住了多年，但在办理不动产登记过程中，因为查不到小区相关土地信息，无法办理业务。

胡先生说，据了解该小区开发商拖欠土地出让金，导致小区很多年没有土地证。

有了《权属证明》是否可以办理土地证? 房主问，中介经办的一位负责人称，一小区土地出让金已于2006年4月30日缴过了，约为833万元。2014年，曾经有过一次办理土地证的机会，但是要求按当时的出让金标准来补缴。“隔了十年，十年前的标准和十年后的标准，我们得再缴2亿元。当年卖才卖多少钱?关键签的有协议书。”据介绍，当时，很多开发商都没有“补差”。

胡先生说，现在小区成了业主无法买卖交易、抵押贷款的有房本的“小产权房”。

对于以上案例，曲靖市不动产登记部门的相关人员表示，都涉及土地问题，相关问题都需解决。曲靖市的房屋存量很大，土地方面很复杂，不是简单能说清的。涉及土地这块，国土资源局会和相关部门协商尽快出台一些文件，请市民不要着急。之前不能办理(不动产登记)的小区，已有工作人员去了解，会尽快拿出一些政策和解决办法。

谁来补缴土地出让金?

相关房主表示，没有土地信息，开发商已经破产或者找不到人，无法完善土地信息;开发商没有缴纳土地出让金，而土地登记无法办理，但是业主已经取得了产权证;开发商的土地被查封了，无法办理土地登记手续等。上述历史问题有一个共性，就是业主已经支付了房款、取得了产权证，甚至有的房子已经交易多次了，而由于开发商的问题导致无法办理不动产登记。针对历史问题，基本原则应该是什么?该如何办理?

房地产业内人士表示，这些问题在不动产统一登记前，其实也一直潜藏着存在，现在只是因为不动产统一登记而浮现了出来。

是否应该由业主补缴土地出让金?还是其他?这取决于业主当年与开发商签订合同的内容。如果合同规定土地性质是国有出让土地，则土地出让金应该由开发商补缴。如果合同规定土地性质是国有划拨土地，则国有划拨土地上市场交易的土地出让金，应该由业主缴纳。

律师给出的解释是，无论从合同约定、法律规定还是从公平角度，业主都不应该缴纳土地出让金。首先，在业主和开发商的买卖合同上，并没有约定开发商所拖欠的土地出让金应该由业主缴纳，所以让业主缴纳土地出让金没有合同依据。其次，从法律规定上来看，没有任何一部法律规定，土地出让金应该由业主缴纳，或者规定当开发商拒绝缴纳土地出让金的时候应该由业主承担。再次，就这些业主而言，已经取得了产权证，根据法律规定，业主之所以能取得产权证肯定是开发商用地手续、建设手续、销售手续都已经具备的情况下政府才能给业主发证。

律师表示，既然业主已经支付了全部的购房款，且已经实际占有和使用房屋，更是取得了产权证，那么开发商没有缴纳土地出让金的法律责任不应该由业主买单。“当然，具体情况要具体分析，有的业主买的就是小产权房，本身就没有产权证，这种情况要区别对待。”

以上诸多问题到底要如何办这也是市民所关注的?

土地信息不明确能不能办不动产登记?

在二手房交易中，有哪些楼盘不能办理不动产登记，近日，从曲靖市多家房产中介了解到。

中介房产的一位置业顾问表示，现在卖二手房都是先查询好土地信息，确认无误后才拿来挂牌。目的就是为了防止买卖成交之后双方不能办理过户。不动产登记局的相关人员表示，曲靖市不动产登记出台后，因为无法办理(不动产登记)而出现了许多纠纷。毕竟不动产登记是新生事物，而这些问题主要是历史(遗留)问题，一定会找到办法解决。

在商讨过程中，中介公司一致表示，对于土地信息不明确的房屋，不予在门店挂牌。

近日到曲靖市不动产登记中心，咨询哪些情况不能办理不动产登记?一位工作人员表示，不同小区有不同情况，不能一概而论。关于房屋是否符合登记条件：只要房屋所落座的土地取得大土地证，且无查封、无抵押、无改变用途、无跨宗地界线，就不影响办理不动产登记。没有取得大土地证的房屋，以及存在土地被查封、被抵押、房地用途不一致、房地权属不一致等问题的房屋，在曲靖市政府出台相关政策前，暂时无法办理不动产登记。(来源：曲靖日报)

关于土地登记在城中村集体名下的：凡是通过确权方式登记在城中村村集体名下的土地，地上房屋未办理有偿使用手续的，这类房屋也不能办理二手房交易过户(转移)登记。不管之前在房管局办理过几次转让，在不动产登记机构都无法办理相关登记。到目前为止，没有解决措施。关于土地是单位房改房的：目前单位房改房大部分土地都没有办理登记，国土部门正在研究相关解决方案，待该区域土地登记基础数据库建成后，方可办理相关登记。

曲靖市不动产登记局认为，针对历史遗留问题应该进行区别对待：针对业主具备产权证但土地信息不完善或土地出让金没有缴纳或土地手续不齐全等，导致无法办理不动产统一登记的，寻求合理的办法，予以登记。针对土地权属来源合法，但地上建筑物不合法的，应该待房产手续完善后，再行办理不动产登记。

针对上述问题，曲靖市不动产登记局会积极向领导汇报，寻找办法，协助政府在法律的框架内尊重历史事实出台一些相关政策，对于此前出现的部分因无土地信息等原因造成的房屋无法办理转移、抵押登记的情况，给出了相应的解决方案，使此前那些解决不了的问题获得突破口。