楼市“蓄水池”还能用多久？

货币超发是我国一段时间以来不争的事实。据相关资料，2009年，我国成为全球最大的“印钞机”。2012年，全球新增货币供应量我国占了近一半。该年末，我国M2余额为97.42万亿(以人民币计，下同)，接近全球货币供应总量的四分之一，是美国的1.5倍，位居世界第一。2017年底，我国M2余额增长到167.7万亿。今年2月末，该数字又变成了172.91万亿，增长势头未止。

  过量货币如同猛开“水龙头”放出来的“水”，总得有个去处。在我国，楼市成了“蓄水池”，超发货币大部分被其吸纳了。楼市自身也“水涨船高”，形成了一个大牛市，目前仍意犹未尽。

  货币快速增长的驱动因素

货币超发并非偶然。就我国而言，引发货币过快增长有多重因素。主要包括：

  一、GDP持续高速增长。在市场经济条件下，经济运行与发展需要以货币为媒介，GDP增长了，货币需求就会随之增加。为了满足GDP高速增长对货币的需求，央行必须打开“水龙头”持续“放水”。

  二、改革开放以后，特别是加入WTO以后，我国进出口贸易快速增长，外贸顺差越来越大，外汇储备不断上升。为了结汇需要，必须投放相应的货币。

  三、国门打开后，外资机构对华投资越来越多，这些投资性外汇进入中国以后，央行也需要发行相应的货币予以吸纳。

  四、政策因素导致货币投放。如为了刺激经济发展，央行实行宽松货币政策，加大货币发行与投放;再如国家实行赤字财政政策，也有可能引发货币发行与投放。

  从央行角度来看，根据经济发展情况选择某种货币政策，以此决定货币的收放，这是一种主动性质的操作;与此相应，由贸易和投资结汇以及赤字财政所引发的货币发行与投放，则属于被动性质的操作。对于被动的货币发行与投放，央行可通过公开市场业务、提高法定存款准备金率等方式来进行对冲，以此保证国内货币流通规模的合理与适度，避免对社会经济生活造成负面影响。

  货币发行与投放一旦超过社会经济发展和民众日常生活所需要的规模，这种情况就属于货币超发。

  超发的货币在我国如果不流进楼市，又会流向哪里呢?结果又会如何?

  众所周知，我国目前实行的是严格的外汇管制制度，国内资金大规模流向境外难度是非常大的。在此情况下，超发货币就只有两个流向可供选择： 一是股市，一是消费市场。如果流向股市，那么股市肯定会“牛”起来，但是在中国股市投机性非常强的情况下，其结果必然是先将泡沫吹到无限大，然后突然破灭，让市场一地鸡毛。如果流向消费市场，又会导致日用消费品价格全线上涨，这种局面一旦持续下去，就很容易引发恶性通胀，届时社会动荡也就难以避免。从这一角度来看，楼市充当“蓄水池“，吸纳过量货币积极意义是很明显的。

  楼市“蓄水池”的负面效应

  楼市充当“蓄水池”吸纳过量货币，在一定程度上避免了股市的高度泡沫化和经济上的恶性通胀;但另一方面，其负面效应也在不断显现且日益强化。

  首先，楼市对货币无止境的吸纳导致实体经济对资金的需求难以得到满足。实体经济是国家与社会运行和发展的基础，可长期以来它们却一直面临资金供给不足、资金成本高企的问题。一个重要原因是，楼市财富效应挤占了太多社会资金。实体经济资金短缺、成本高企，经营自然会更加困难。现在连一些上市公司都抛弃主业去炒房了，这实在是一个非常值得警惕的现象。

  其次，楼市由消费市场演变成投资市场，导致各种不正常的现象出现，如： 房子越盖越多，却越来越不能满足市场的需求;用来住的房子变成了用来炒的和用来看的;空置房越来越多，社会资源浪费越来越严重。

  再次，炒楼可以带来巨额投资收益导致整个社会投机成风，越来越多的人渴望“一夜暴富”，心态变得越来越浮躁。人们发现平心静气地工作与生活好像越来越难了。

  最后，楼市的繁荣使卖地收入成为地方财政的重要支撑。“土地财政”一方面让地方政府在基础建设及社会福利方面有了充裕的资金来源，从而促进了当地社会经济的发展;另一方面，一旦可卖之地变少乃至于无地可卖了，地方财政就会立即陷入入不敷出的尴尬状态，这是地方政府不愿看到而又必将看到的一种局面。

  央行“放水”环境出现变化

  在楼市“蓄水池”负面效应不断显现的同时，央行发行与投放货币的宏观环境也出现了较大的变化。

  一、2016年以来，“三去一降一补”工作持续深入，其中金融“去杠杆”直接影响到政府、企业和个人对货币资金的需求。以前能借的钱现在借不到了，以前能发的债现在也发不了了，货币资金需求自然会收缩，这也会导致货币发行与投放相应减少。

  二、随着我国经济增长速度的下降，中央政府已逐渐淡化GDP考核。今年政府工作报告更明确提出：中国经济将由高速增长阶段转向高质量发展阶段。这就预示着，将来我国政府再也不可能像2008年那样，为了拉动经济增长而大开货币供应“水龙头”。货币供应对经济增长的拉动作用越来越弱化，这方面的货币发行与投放也就必然会减少。

  三、从政策动向来看，央行前行长周小川今年3月9日表示： “我国货币政策将慢慢从宽松退出，过去M2增速高，如今池中的水够深，不需要这么多的‘新水’再进入。”其意很明确： 货币“水龙头”将被关小，流出的“新水”会越来越少。日前召开的央行货币政策委员会第二季度例会也强调要“管好货币供给总阐门”。

  货币发行与投放少了，流向楼市的“水”自然会相应减少，楼市“蓄水池”的作用也就随之减弱。我们现在还无法预料，我国未来一段时期每年货币发行与投放的规模具体是多少，但其总体演变趋势应该是可以预料得到的。

  当楼市“蓄水池”作用不断弱化，房价持续上涨的势头还能延续下去吗?过去“水涨船高”的过程持久而急促，大家都已体会到了。未来会否有一个“水落石出”的过程呢?如果有的话，我们希望这个过程能平缓一些、再平缓一些。