曲靖

兰州楼市的试错与成长:10个月实行3次调控

2018年02月05日来源:中国房地产报国内动态责任编辑:zhangsijie

2018年伊始,一则限购松绑消息将兰州推入公众视野。西北最大规模的路网型铁路客运站——兰州西站2017年才刚刚全面向社会开放,这意味着兰州经济尚未快速起跑。与其一致的是房地产市场的发展,即便天然的地理环境造成土地荒缺,但在2016年周围二三线城市房价补涨的同时,兰州的涨幅排名也仍然排在倒数第八。

看起来与现实不匹配的决策是,从2017年4月到2018年1月的短短10个月时间,兰州连续3次出台楼市调控政策。“跟风”“打脸”“朝令夕改”,是兰州坊间评价。表面上,人们对这座城市频繁的楼市调控怀有不解,本质上却是,当人均收入无论如何也赶不上温和上涨的房价时,人们对这座城市的期待多多少少有了怨念。

兰州的症结,不在于房价涨幅,而在于如何摆脱对辉煌历史的呢喃和对错失机会的惋惜,在狭长逼仄的环境中寻找机会、创造神话。

兰州楼市的试错与成长:10个月实行3次调控 

限与涨的轮回

1月25日,兰州雪后初霁,行人在薄薄的冰溜子上缓慢移动。兰州群英策划顾问有限公司刘义的办公室里却是一番忙碌景象,客服正在电话回复购房客户的询问,据说,他们是2017年兰州碧桂园项目分销代理冠军。

忙碌,兰州1月5日限购松绑后的市场缩影。1月23日,兰州碧桂园高坪区项目展厅访客区座无虚席,置业顾问程华兰略为惋惜地告诉购房者身份的中国房地产报记者:“如果早来四五天,或许还能买到理想的房子,限购一松开,冒出来很多人买房。”

1月23日,海亮地产西固区项目售楼处,销售人员对下班之前到访的客人表现极为平淡,他们2017年10月开盘的400套房屋,在限购松开后,目前只剩下一套78平方米的户型在售。置业顾问杨丽娇建议:“如果这个户型不合适就等等,开发商之前抵押给施工方的几套房子,可能要委托我们代售,不过也就四五套。”

兰州的楼盘置业顾问们用一样的话术催促着:“松绑后买的人多了,肯定涨。”

刘义的另一个身份是,兰州交通大学房地产研究所所长,在他的回忆中,历年限购放开后的一段时期,正是房价快速上升时期,过去十年兰州房价涨幅最快年份发生在2008年以后和2013年以后。这两个年份,恰逢全国楼市调控。公开资料显示,兰州房价2007年3000元/平方米,2008年4500元/平方米,2010年5500元/平方米,2012年6000元/平方米,2013年7500元/平方米。

2013年涨幅胜过以往,除了楼市反弹,大房企陆续进入兰州成为另一个推动因素。2010年,恒大布局三线城市开年就选择了兰州,紧接着,2012年碧桂园和中海进驻,2013年保利进驻,2017年万科进驻。在当地开发商看来,大房企的进入带来了高质量房屋,同时不可避免地推升房价。

2010年可以看作兰州房地产市场的分水岭。不过,正如两汉魏晋时期“金城汤池”所刻画的历史辉煌一样,兰州人对曾经的巅峰时刻仍怀眷恋。2010年以前,外地大房企尚未打开兰州大门,兰州本土房企曾聚在一起举办“保卫黄河”论坛,抱团抵御。如今,大房企进驻势不可挡,但愤愠仍未散尽。有开发商直言不讳:“房地产根本不需要招商引资,只要本土房地产公司不弱,加上政府资金支持和施工单位支持,建安成本也不大。”

这种与其他三四线城市本土开发商几乎一致的抵触情绪,也并不完全是对市场规律的不解与固步自封,反倒是因为他们对故土的热忱和执念曾遭亵渎。一名早已转行的开发商陈天(化名)反问:“外来房企有没有真正考虑过兰州发展,像新港城,为什么捞一把钱就走了,像大名城(600094,股吧),造的鬼城谁来买单?”

兰州像一枚尚未熟透的栗子,在我国经济的快速发展中蜕变。

前进的城市与封住的土地
 黄河保卫战已成历史,甚至笑谈。但是十几年前,大房企进入兰州的冲动指数几乎为零。刘义的办公室墙上,有一副潘石屹的题字。他记得,2004年潘石屹到访兰州时说过一句话:“你们(兰州)的房价2000元/平方米,还没我们的利润高。”

这几乎折射出当时兰州房地产颓靡的投资环境。陈天回忆:“2008年我们开发完兰州的最后一个项目就转型了,一是拿不到地,二是大环境不好。兰州两山夹一河,地少,所以当时只能做旧改项目,就地还建,通过赠送面积和倒贴的方式完成,政府最后说建了楼必须交税,完全忽略了拆除成本。即使现在大房企来了,他们也只有好氛围,没有大环境。住宅区里面有喷泉有公园,外面交通等公共资源配套却一塌糊涂。”

刘义也回忆称:“十多年前有深圳(楼盘)的开发商过来与我们合作,但折腾一年迟迟办不下手续来,就走了。

2017年,《第一财经周刊》新一线城市研究所发布的《2017中国城市商业魅力排行榜》显示,兰州跃升至二线城市最后一位,摆脱三线城市榜首位置。但是,根据2018年各省两会期间公布的GDP数据来看,甘肃省GDP总量为7677万元,实际增速3.6%,远低于2017年预期目标,为全国省会城市及直辖市中最后一名。而根据2016年数据,兰州市GDP总量占据甘肃省约三分之一。

即便这座城市在进步,但大房企进来依然必须面对严苛的经济环境与自然环境。兰州南北最宽不过5公里,东西狭长近40公里,五区三县中,主城区(城关区、七里河区、安宁区、西固区)土地稀缺,旧改为主,红古区和三县(皋兰、永登、榆中)地理位置偏远。当其他城市以环状外扩时,兰州主城区的东西走向被山封住。

兰州缺地。碧桂园在城关区偏远地带——高坪区开山建房,甚至投资12亿元修建雁白黄河大桥,为的是让客户通过这座4.03公里的大桥顺利抵达项目,但当地百姓对这里湿陷性地基和洒水后易结冰的桥面颇有微词。保利和华远(非北京华远地产(600743,股吧))项目也只能落在翻越北环路才能抵达的皋兰县雁池乡,福建某开发商夷平的遗留地。

接近兰州万科人士透露进入兰州的原因:“这里的地确实很难拿,但是,兰州作为‘一带一路’建设的驿站之一,又是西北交通军事要地,万科希望将兰州作为西北据点,向周边城市辐射,再筹划进入西宁(楼盘)、天水等地,毕竟兰州是万科未入住的为数不多的几个省会城市之一,这么做也是为了完善版图。”

甚至,缺地迫使不少房企退出兰州。知情人士透露,2012年金科成立兰州事业部,因为拿不到地退出,2014年蓝光试图进入,因拿不到地退出,2016年和2017年,红星置业和富力、金辉等企业相继进入兰州,目前正在筹备,但土地问题尚不明朗。

地价没有不涨的理由。甘肃省房地产业商会副会长、凯地集团董事长李晓龙表示:“从近期拍卖的土地价格来看,七里河区兰州市南客站,每亩地1200万元,另一宗兰州最偏远区域的土地每亩600万,五年前还不足200万元。这种情况下兰州房价怎么降?”

地价推升房价。兰州千方房地产开发有限公司总经理王晓诗表示:“土地成本很高,接近利润的30%至40%。”

土地问题,在兰州这座狭长似哑铃的城市尤显突兀。

先行的限购与迟到的限售

在地价推动下,加之人口自然流入,兰州房价温和上涨,甚至一度高于西安(楼盘)。国家统计局数据显示,兰州2014年房价涨幅0.94%,2015年涨幅-1.42%,2016年涨幅3.35%,西安2015年涨幅-2.57%,2016年涨幅6.99%。西安房价与涨幅反超兰州的原因,正是一二线城市的外溢效应与省会城市经济实力的凸显。

不过,和西安不同的是,2016年投资投机的战火并未蔓延至兰州,鲜有的投机客不足以拉升房价跳涨。兰州购房者,40%来自地县,60%来自市区。李晓龙介绍,兰州外来购房者有三类,一是学生,二是高海拔地区人口,三是生意人,兰州浙商近70万人。据甘肃省统计局2016年末数据,兰州户籍人口324万,常住人口370万。

那么,兰州限购的基因是什么?兰州市房管局市场处处长李翔给出答案:“区域发展不平衡和未雨绸缪。”

根据兰州市房管局提供数据,兰州核心区均价1万元/平方米,最高甚至有1.7万元/平方米,但周边区域均价仅5000元/平方米,最高也不过7000元/平方米。2017年首季网签均价显示,城关区7970元/平方米,七里河9058元/平方米,安宁区7840元/平方米。2017年首季网签面积显示,城关区64万平方米,七里河和安宁20万平方米,西固区仅有5万平方米,红古区只有4.4万平方米。

城关区教育医疗资源集中,发展较早,七里河区和安宁区近年因土地供应量增加发展较快,西固区因有兰州炼油化工厂和兰州石化公司等大型国企,住房供求自成体系。在兰州人眼里,前三个区域的人不会跑到西固去买房。

继2017年北京(楼盘)“3·17”新政后,各城市调控力度加大,十天九策令市场风声鹤唳。兰州市房管部门表示“压力很大,但要紧跟中央步伐”,先后考察南京(楼盘)等华东地区,并参考保定(楼盘)等三线城市的限购政策,于2017年4月14日出台《关于进一步加强房地产市场调控强化房地产市场监管的意见》(以下简称“意见”),一是限贷,二是限购,三是实行备案价格制。

表面看来,2017年首次调控告捷,核心区销售均价连续小幅下降,但同时也截留了部分刚性与改善型需求。这次调控被多数开发商看作“跟风”。备案制迫使部分开发商转向精装房,试图通过申报精装成本来暂时阻止被压缩的利润。

值得注意的是,首次调控有效期为5年,但短短4个月,迫于压力,兰州调控就再次升级。2017年7月底,甘肃省建设厅在全省房地产行政主管部门会议上指出:“兰州虽然出台政策,但相对偏软。”“偏软”来自与周边城市的对比。8月25日,兰州市将西固纳入限购范围,并要求购房人提供3年社保与1年纳税证明,再次提高贷款首付比例。兰州房管局在书面回复中表示:“目的是向市场释放出调控力度不减的信号。”

这让市场承压,房管部门亦承压。李翔表示:“这次调控是对4月份的补充,当时全国调控趋严,离我们很近的成都也限了,兰州作为甘肃省省会城市,应树立旗帜作用。但这也遏制了部分刚需与改善性需求,很多老百姓(603883,股吧)反映手里已经有两套房,想改善买不了,不少开发商也出现抵触情绪,调控又升级,房子怎么卖?但我们坚持调控不放松。”

事实上,该轮调控首版内容已经出现“限售”,但是由于市政府法制部门鉴定“限售”为对购房人权利的限制,以需要进一步完善程序为由,暂时取消。李翔表示:“兰州是甘肃省首个发布政策的地方,当时将‘限售’写进去是迫于周边省会城市房价涨幅快的压力,兰州未雨绸缪,等涨起来再控就晚了。”

房企作出相应调整。调控升级后,除了中海等少数房企还在做精装房以外,诸如碧桂园一类的房企已经在限价压力下停止推出精装房,其销售人员透露,“取消精装房的一个原因是控制成本,另一个原因是装修投诉事件频发。”

此外,中国房地产报记者还了解到,本次调控方案中原本要求购房人提供“3年社保和3年纳税证明”,但由于地税部门只能提供1年多的税收数据,2017年调控以前,上级主管部门给兰州市划定的红线是房价涨幅不能超过9%,而现在的兰州,拼命追逐0%,这对于一个尚未快速起跑的城市,更像是一个急刹车。

“朝令夕改”背后的试错与成长

原计划有效期5年的政策不到10个月的时间,再次生变,大背景是中央“分类调控”的指示,小背景则是兰州的现实压力。

2018年1月5日,兰州市房管局《关于加强房地产市场调控强化房地产市场监管有关工作的通知》,取消西固、九州、高坪等区域的限购,并增加限售3年的内容。一时间,兰州“限购松绑”消息疯传。

兰州市房管局在书面回复中给出了调整理由。4月份和8月份的政策对遏制房价上涨起到一定效果,但是调研发现,第一,部分区域商品房消化周期延长,以西固为例,消化周期由6个月增加到13个月。第二,城区周边高坪区等区域房源供应充足。第三,4月份以来这些区域房价无太大变化,限购政策一刀切对区域市场发展产生较大影响。第四,随着12月份住建部工作会议要求抓好房地产市场分类调控,兰州的理解是不能再一刀切,应因域实测,分类调控。

随后,兰州市房管局在高坪区调研时抛给房企条件:上量和稳价。银河国际等大盘被要求2019年的量提前上,目的是将主城区人口疏散出去,解决区域发展不平衡问题,并释放前期被压制的刚需和改善型需求。根据房管局调研,2018年,安宁大沙沟路偏于可供应房源100万平方米,九州片区可供应30万平方米,青白石山上可供应170万平方米,三个片区预计可供应300万平方米,而近郊四区全年可供应400万平方米,上述三片区占近郊四区供应量的75%。这些区域户型多为80平方米至120平方米,适合刚性和改善型需求。

兰州一位房地产专家质疑:“精准调控对市场发展是有利的,但是5年的政策朝令夕改,政府威信何在。我们的政府还需要一些经历和成长。”

李翔解释:“地方性文件最长期限都是5年,兰州政策相对全国来说比较滞后,我们需要不断查缺补漏,不可能一次性把所有问题都考虑进去,不断调节。如果5年中国家调控大形势有变化,我们也会随之调整。我们不认为政策松了,应该是在精准调控的基础上更严了,比如我们说3年限售指的是拿到不动产权证,那么,加上网签合同后入住拿到产权证需要两年,实际上是限售5年。”

纵向横向看,楼市调控都是个复杂课题,单个部门的试错与成长十分局限,且桎梏重重。

兰州2017年4月份提出“规范房地产销售”和“加强房地产中介机构监管”,作为调控配套措施,但是对于违法造假的机构,房管部门只能给出红黑榜和媒体通报,并无取缔权利,而同时工商部门又鼓励“万众创业”,甚至出现“1块钱办理营业执照”现象。另一个矛盾在于,楼市限价过程中,房管部门只能根据以往网签价格提报物价局作为参考,真正的价格由物价局通过市场调研定论,这给了房价波动空间。

楼市调控又仅仅是城市发展的一个枝节,兰州的最大症结并不在此,而在于如何摆脱对房地产市场的依赖,吸引支柱产业与人才入陇,在二线城市竞备中分得羹肴。上述兰州房地产专家认为:“相比周边城市,兰州的房价与涨幅并非凌厉,只是人们的收入和城市经济发展不赶趟。”

刘义建议:“政策需要不断研究完善,要考虑城市化率、城市规模和人口规模,以及人才与城市建设、住房供应、经济发展的问题,匹配并建立长效机制。现在的兰州有城市功能规划,比如这一片做什么,另一片做什么,但只有静态规划,没有动态规划。兰州应该考虑发展什么产业。”

可是,无论是开发商还是出租车司机,被问及兰州的支柱型产业时,他们总是一脸茫然地呢喃着上个世纪的自豪:“苏联援建的156个项目中,10个在兰州,‘一五’‘二五’期间,国家在兰州兴建137各项目,那时候的兰州的工厂很多,其他城市有的工厂,我们都有。”

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