曲靖

多家企业因现金流“阵亡” 折射长租公寓生存法则

2018年01月18日来源:北京商报行业动态责任编辑:zhangsijie

长租公寓的风口招引了越来越多的企业加盟,不行疏忽的是,也有不少企业还未站稳脚跟就已被筛选出局。据不完全统计,现已有GO窝公寓、Color公寓、V客青年公寓等多个长租公寓产品“阵亡”,而这些公寓在成立之初,无不在功用、地理位置、装饰风格、出租率等方面大肆宣传,乃至有的公寓产品还取得过多轮出资。总结这些公寓产品“阵亡”的原因,都是现金流惹的祸。在业内看来,长租公寓百家争鸣的另一面则是筛选出局,先有钱、后做规划,再谈盈余也成为职业的现实规则。

多家企业因现金流“阵亡” 折射长租公寓生存法则

筛选出局
  在“租购并举”方针下,各地密布出台租借相关配套方针,在方针春风加持下,长租公寓商场快速迸发,房屋中介、创出本钱、开发商等都加码布局,长租公寓商场逐渐构成百家争鸣的格局。
  不过,另一个事实则是长租公寓风口之下,严酷的洗牌也现已开端。据机构统计数据显现,2017年一些长租公寓企业现已“阵亡”,成为职业蓬勃起势期的一段前史。“阵亡”名单包含GO窝公寓、Color公寓、V客青年公寓、好熙家公寓等。
  据了解,GO窝公寓、Color公寓、好熙家公寓等倒闭的原因在于经营不善。其中,Color公寓是最早一批进入租赁市场的长租公寓运营商品牌之一。该公寓的创始团队主要来自于阿里巴巴、腾讯、完美世界等互联网公司的产品负责团队。2015年底,Color公寓曾进行过一轮A轮融资,融资额约为1600万元。随后, Color公寓也登陆互联网股权融资平台智金汇进行股权融资。
  2017年年中, Color公寓官网俄然挂出了“也许今天的离别是为了明日更好的相见”的页面,标志着深圳长租公寓元老级品牌之一的Color公寓正式离别公寓事务。
  据一家关闭公寓的相关负责人介绍,长租公寓的最大难题之一在于盈余,日益攀升的房价和上涨缓慢的租金,让采纳二房东模式的公寓品牌运营商只能经过扩张规划完成规划经济,中小品牌运营商赢利空间本就有限,若未能做出必定的差异化,则很难完成盈余。
  上述人士进一步介绍,关于中小长租公寓品牌而言,关闭或许被收买是不得不面对的窘境,而被收买或许是最好的出路。上述关闭的品牌中,V客青年公寓就是在2017年被职业内另一家公司魔方公寓入股收买。而这一收买也代表着长租公寓职业未来的一大趋势,职业集中度会逐渐提高,而职业龙头经过收买小品牌做大规划。
  试水多元盈余
  事实上,长租公寓职业开展过程中,当下存在着两大问题,一个是盈余,另一个则是品质保证。其间,盈余是长租公寓品牌面对的最大难题。
  据多家长租公寓品牌相关负责人介绍,目前的长租公寓品牌大多是依靠风投等资本支撑在运作,基本没有实现盈利。此前克而瑞发布的报告中也表示,目前长租公寓的盈利模式仍在探索期,租金收入为主要来源,其次是服务费,最后则是长租公寓内的增值服务费。目前我国热点城市的租售比普遍偏低,一般也需要3-5年才能回本。
  熊猫公寓CEO王玺龙也曾表示,长租公寓物业获取形式不一,可以将现有市场上的长租公寓分为几类,第一类就是拥有自持物业,例如开发商在这方面就有自己的优势,自持物业的好处就是省去了最大的租金成本;第二类则是租赁物业;第三类是完全的轻资产运营,即输出品牌和管理运营。目前在市场上,第二类长租公寓最多,而物业租赁成本是长租公寓最大成本支出。“这些成本最后还是要通过租金来支出,对于十年的租赁周期来说,五年左右的回报期并不算太长,但是和其他项目比,这个时间已经很长了”,王玺龙如是说。
  实际上,很多已“阵亡”的长租公寓就是“死”在了现金流上,也无从谈起盈余。关于现在还活着的长租公寓来说,怎么缩短盈余周期是最大的研究课题。
  多位长租公寓行业人士向北京商报记者介绍,长租公寓盈余模式不应该只是低成本收买房源和装饰改造后进步租金等构成的“剪刀差”运营效益,而是应该在扩展规划后增加增值效劳,包括租借社区消费需求的掌握等。
  比方,在线下社区里,能够供给配套日子效劳。更重要的是,根据线下社区,能够经过线上渠道供给交际O2O效劳和增值效劳。在租户养成购买日子效劳的习气后,能够更进一步引荐培训、理财等更多与作业、日子、学习相关的效劳。例如现在已经有品牌测验租金分期贷等。不过,这些增值效劳都还处在测验阶段,谁都不敢轻言成功。
  规模化是盈利前提
  在盈利还处于待解决问题时,有些长租公寓则直接提出了还未到谈盈利的时候,例如,链家旗下长租公寓品牌自如CEO熊林曾表示,长租公寓这个行业在中国还普遍处在一个初级的水平,今天去谈它的盈利还有点早。
  熊林认为,一个做长租公寓的企业需要过三关。第一关是产品和服务的品质关,很多人没做好服务就想要规模;第二关是规模关,等品牌达到了一定的规模管理能力后,才能获得利润上的回报。也就是说,规模化要到达一定的体量之后才会获得供应链上很好的回报,才会降低获客成本,才能更好地谈盈利;第三关才是盈利关。
  目前,自如还在扩展规模阶段,并未达到盈利期,熊林并没有透露自如具体的盈利数据,但表明目前经营情况“还不错”,但是,他也认为,规模化的阶段还将持续三年。
  其实,许多房地产企业也持有这样的观念——“不论盈余与否,关键是先要站住脚”。据一位不肯具名的长租公寓职业人士介绍,在北京某房地产开发商的长租公寓项目,从吹出风到真实面市,花了长达近两年的时刻,之所以节奏如此磨蹭是因为在该公司内部,好像也没有想清楚要怎么做,“所以只能是先开业再说”。
  因此职业人士以为,先立住脚后再做规划扩张,做大规划的优点在于为长租公寓的证券化做准备,只要达到了必定的规划,才有根底和条件谈REITs或ABS等证券化手法。而在占坑与规划化的阶段,谁能烧钱最久,谁就能笑到最后。

  • 意向区域
  • 价格