物业管理

物业管理(real estate management)起源于英国19世纪60年代。当时有一位奥克维娅•希尔女士(Octavia Hill)为自己出租的物业制定了一套行之有效的管理办法，要求租户严格遵守，从而改善了居住环境。这被认为是现代物业管理的最早起源。

时下，普遍的观点认为我国的“物业管理”概念是从香港来的，但本人认为这是误读。香港本来就没有物业管理概念，而是称为“建筑物管理”，其法律体现也是《建筑物管理条例》。

我国的物业管理起步于20世纪80年代，一开始物业管理就有明显的中国特色。中国的物业管理把着重点放在物业管理公司，仿佛离开了物业管理公司，便不称其为物业管理。尽管关于物业管理在理论和地方立法上各有不同的侧重，但总体上由以下特点：1、都是强调专业机构、专业人员和社会化服务，忽视业主主体地位。2、管理客体不是建立在建筑物区分所有的基础上，而是建立在区域管理的基础上。3、服务内容不仅包括对物的管理，而且包括对人的服务，因此更多的纠纷不是因为无引起，而是因为居民服务引起。

2007年，《中华人民共和国物权法》的颁布，从基本法意义上规定了物业管理的本质。物权法第八十一条规定“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”物权法的规定，揭示了物业管理的本质，也为物业管理提供了指导性的规范。尽管物业管理条例根据物权法进行了必要的修改，但是物权法揭示的物业管理的本质并没有得到重视。2010年10月1日生效的《北京市物业管理办法》首次以政府规章的形式贯彻物权法的精神，开始恢复物业管理的本来面目。

《北京市物业管理办法》第二条规定“本办法所称物业管理，是指业主自行或者通过他人对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。”

《北京市物业管理办法》确定的物业管理概念有以下特点：1、物业管理的主体是业主，业主在物业管理活动中享有权利、承担责任。2、物业管理活动的客体是物业管理区域的建筑物、构筑物以及配套设施、相关场地。3、物业管理活动是对管理客体的养护、维修、管理、清洁和维护秩序。

应当说北京市物业管理办法的颁布，是在物权法基础上构建物业管理制度的一次尝试，当然也是对30年物业管理实践的总结。有些媒体甚评价，北京市物业管理办法颁布，开场了中国物业管理一个新的时代。2010年《北京市物业管理办法》发布并实施，中国的物业管理已经由物业服务企业为主导的物业管理模式开始向业主主导的物业管理模式转型。这种转型，是30年物业管理实践的结果，也是30年物业管理实践的总结。在转型期间，还会有很多冲突，这些冲突包括利益冲突和观念冲突。

业主主导物业管理模式还权利给业主的同时，对业主也提出了更高的要求：管理能力、组织能力建设以及责任意识都需要提升。